Cos’è il catasto e come funziona: la guida definitiva per principianti

• Cos’è il catasto – definizione
• Breve storia
• Finalità fiscali, civili e tecniche
• Identificazione catastale: come si individuano i terreni e gli immobili
• Catasto Terreni e Catasto Fabbricati
• Collegamenti tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati
• Il catasto non ha valore probatorio

Cos’è il catasto – definizione

Il catasto è un inventario pubblico dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale, costituito da atti, registri e mappe, con finalità fiscali, civili e tecniche. Gli immobili sono individuati in modo univoco tramite Comune, foglio, particella e subalterno, e descritti in base a ubicazione, superficie, categoria catastale, classe, rendita e annotazioni. Il catasto si divide in Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, e non ha valore probatorio  È gestito dall’Agenzia delle Entrate, che ne cura l’aggiornamento e la conservazione.

Entriamo nei dettagli per capire meglio i concetti espressi in breve nella definizione

Breve storia

Il catasto rappresenta l’elenco ufficiale e sistematico di tutti i beni immobili presenti in Italia. Si tratta di un inventario pubblico accessibile ai cittadini, ai professionisti e alla pubblica amministrazione, utile per garantire trasparenza e conoscenza del patrimonio immobiliare. L’idea di un catasto moderno in Italia si sviluppa tra il XVIII e il XIX secolo, con l’influenza di modelli europei come il catasto austriaco e le riforme territoriali in Toscana e nello Stato Pontificio, fino ad arrivare all’unificazione e all’adozione del catasto italiano su base nazionale.

Il nuovo catasto urbano (NCEU) è stato istituito dal Regio Decreto Legge n. 652 del 13 aprile 1939,

Venendo ai giorni nostri, prima del 2012, il catasto era gestito da un ente autonomo chiamato Agenzia del Territorio, che si occupava esclusivamente di catasto, cartografia e pubblicità immobiliare. Dopo il 2012, questa agenzia è stata assorbita nell’Agenzia delle Entrate, che ha unificato le funzioni fiscali e catastali. Oggi la gestione è affidata alla Direzione Centrale Catasto, Cartografia e Pubblicità Immobiliare, una struttura interna dell’Agenzia delle Entrate che risponde al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Essa garantisce l’aggiornamento continuo dei dati, la loro digitalizzazione e l’accesso online. Questo passaggio ha reso il sistema più efficiente e uniforme su tutto il territorio nazionale.

Atti, registri e mappe: come una struttura storica diventata moderna

Con il tempo, si è sviluppata una struttura documentale composta da:

• Atti: documenti amministrativi che comprendono le denunce di nuova costruzione o variazione (DOCFA), gli atti di aggiornamento geometrico (PREGEO), le volture catastali, e altre istanze che modificano i dati catastali.
• Registri: raccolte sistematiche delle intestazioni e delle partite catastali, ovvero i documenti in cui sono elencati i soggetti intestatari dei beni e le relative unità immobiliari. I registri includono le “partite” che identificano i beni di un intestatario, le volture che registrano i passaggi di proprietà, e le variazioni catastali intervenute nel tempo. In origine redatti su supporto cartaceo, oggi questi registri sono informatizzati e consultabili tramite il sistema catastale digitale dell’Agenzia delle Entrate.
• Mappe: rappresentazioni grafiche dei terreni e fabbricati, inizialmente cartacee, oggi digitalizzate e accessibili online tramite il sistema informativo dell’Agenzia delle Entrate. Le prime mappe ad essere disegnate furono quelle dell’intero territorio nazionale suddiviso in fogli e particelle. Erano originariamente stampate su supporti cartacei di grandi dimensioni, generalmente nel formato 70 x 100 cm, e realizzate con tecniche di rilievo topografico. Le mappe contenevano informazioni planimetriche come confini, corsi d’acqua, strade, curve di livello e numerazione delle particelle. Questa struttura è stata ulteriormente standardizzata e modernizzata con l’introduzione di strumenti digitali e tecnologie avanzate come il GIS (Geographic Information System), che consente la gestione integrata dei dati territoriali, migliorando precisione, aggiornabilità e interoperabilità con altri sistemi informativi.
• Le mappe del Catasto Fabbricati, più recenti, sono invece incentrate sulle singole unità immobiliari urbane, con dettagli su sagoma, collocazione, accessi e confini degli edifici. Con la digitalizzazione, tutte queste mappe sono oggi gestite in formato vettoriale o raster mediante software professionali e applicazioni sviluppate internamente dall’Agenzia delle Entrate. Per accedervi, i cittadini possono utilizzare il servizio gratuito di “Consultazione cartografica” disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, tramite l’area riservata con SPID o credenziali abilitate. I professionisti (tecnici, notai, enti) possono invece utilizzare il portale SISTER, che consente l’accesso completo alle mappe catastali, alle visure, alle planimetrie e ad altri servizi. Entrambi gli strumenti permettono la consultazione georeferenziata, la stampa e l’estrazione dei dati grafici in modo rapido e preciso.

Finalità fiscali, civili e tecniche

• Fiscali: il catasto fornisce la base imponibile per il calcolo di diversi tributi legati al possesso o alla trasferibilità degli immobili, come l’IMU (Imposta Municipale Unica), la TARI (Tassa sui Rifiuti), l’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali, nonché le imposte sulle successioni e donazioni. Le rendite catastali attribuite a ciascun immobile sono fondamentali per determinare la quota di imposta dovuta, secondo i parametri fiscali stabiliti dalla normativa vigente.
• Civili: supporta atti notarili, successioni, divisioni ereditarie, cause civili.
• Tecniche: il catasto svolge un’importante funzione tecnica, poiché fornisce un insieme strutturato e ufficiale di dati territoriali fondamentali per attività quali rilievi topografici, progettazione edilizia, aggiornamenti cartografici e gestione delle infrastrutture. Grazie alla sua componente grafica (mappe catastali) e al costante aggiornamento informativo, il catasto consente a tecnici, geometri, ingegneri e architetti di operare con dati certi su confini, superfici, sagome e collocazioni degli immobili.

Identificazione catastale: come si individuano i terreni e gli immobili

Ogni bene immobile è identificato attraverso quattro elementi:

• Comune: il territorio amministrativo di appartenenza.
• Foglio: è una porzione della mappa catastale che rappresenta una parte del territorio di un Comune. Ogni Comune è diviso in più fogli numerati, ognuno dei quali mostra una zona precisa con i confini delle particelle e altri elementi utili come strade, fiumi o edifici. I fogli aiutano a tenere in ordine le informazioni sugli immobili e a trovare facilmente ogni singola proprietà, sia che si tratti di un terreno che di un fabbricato.
• Particella (o mappale): E’ una porzione continua di terreno contenuta all’interno di un foglio catastale situata nello stesso comune. È contrassegnata da un numero specifico sulla mappa e serve a identificare con precisione ogni porzione di proprietà, come un campo, un lotto edificabile o un’area occupata da un fabbricato.
  In un foglio possono esserci molte particelle. Nel Catasto dei Terreni la particella è l’unità minima. Questo vuole dire che non troveremo mai un terreno con un subalterno. Esempio: Comune di Siena, Foglio 12, Particella 75 (terreno agricolo).
• Subalterno: è un numero rappresentante un fabbricato che serve a distinguere le singole unità all’interno di una stessa particella. Per esempio, se in un condominio (cioè una particella) ci sono più appartamenti o negozi, ognuno di essi ha un proprio subalterno. Quindi il subalterno si collega alla particella e al foglio per identificare esattamente ogni singola unità immobiliare. Il subalterno è considerato l’unità minima nel catasto fabbricati. Esempio : Comune di Roma, Foglio 150, Particella 320, Subalterno 5 (appartamento).

Descrizione degli immobili: le caratteristiche registrate

Oltre all’identificativo, il catasto registra:

• Ubicazione: indirizzo o localizzazione geografica.
• Superficie: nel Catasto Fabbricati si misura in metri quadrati, mentre nel Catasto Terreni si utilizza l’ettaro (o suoi sottomultipli) come unità di misura, più adatta alle grandi estensioni agricole o rurali.
• Categoria catastale: indica la destinazione d’uso dell’immobile (abitazione, ufficio, negozio, ecc.) ed è assegnata dall’Agenzia delle Entrate in base alle caratteristiche dell’unità immobiliare e alla sua funzione. Le categorie sono organizzate in gruppi (A, B, C, D, E) e vengono attribuite secondo criteri tecnico-funzionali, spesso in seguito a dichiarazioni e documentazioni presentate da professionisti abilitati (es. tramite procedura DOCFA). Ad esempio, la categoria A/2 si riferisce ad abitazioni di tipo civile (standard medio), mentre la categoria A/3 è usata per abitazioni di tipo economico, con finiture e dotazioni più semplici.
• Classe: rappresenta la qualità e il livello delle dotazioni dell’immobile. Nel Catasto Fabbricati, indica il grado di finitura, comfort e posizione dell’unità (ad esempio, un appartamento con buone rifiniture avrà una classe più alta). Nel Catasto Terreni, la classe misura la produttività agricola di un terreno, su una scala crescente da 1 (la migliore) a valori più alti per terreni meno fertili.
• Rendita catastale: è un valore fiscale attribuito a ogni unità immobiliare, che serve come base per calcolare tasse e imposte (come l’IMU o l’imposta di registro). La rendita viene calcolata dall’Agenzia delle Entrate in base a diversi fattori: la categoria e la classe dell’immobile, la zona in cui si trova, la superficie e la destinazione d’uso.
• La categoria indica il tipo di immobile (es. abitazione, negozio), mentre la classe rappresenta il livello di qualità o produttività.
• Per i fabbricati, la rendita si basa su tariffe stabilite per ogni categoria e classe, pubblicate in apposite tabelle ufficiali consultabili da chiunque.
• Per i terreni, invece, si calcolano due valori: il reddito dominicale, attribuito al proprietario, e quello agrario, attribuito all’agricoltore, sulla base della qualità, dell’uso e della classe del suolo. Anche in questo caso, le tariffe sono determinate e rese pubbliche attraverso tabelle nazionali, che permettono di conoscere con trasparenza i criteri di calcolo applicati. In teoria, l’aggiornamento degli estimi dovrebbe avvenire con cadenza quinquennale.
• Intestazione: è il nome della persona (fisica o giuridica) a cui risulta intestato l’immobile nel catasto. Non indica necessariamente il vero proprietario, ma chi ha dichiarato il possesso o un diritto reale (come usufrutto o uso) sull’immobile. Serve a collegare un bene immobile a un soggetto, ma non ha valore legale come prova di proprietà che invece è determinata dai registri immobiliari.
• Annotazioni: sono informazioni aggiuntive scritte nella scheda catastale. Nel Catasto Terreni possono indicare, ad esempio, la presenza di servitù, vincoli o variazioni colturali. Nel Catasto Fabbricati possono riguardare modifiche strutturali, aggiornamenti non ancora registrati, vincoli urbanistici o diritti su parti comuni. Servono a integrare i dati principali con dettagli utili alla comprensione completa dell’immobile.

Catasto Terreni e Catasto Fabbricati

La divisione nasce per finalità operative e storiche. Oggi sono ancora 2 registri divisi.

Il Catasto Terreni ha origine nella Legge 1 marzo 1886, n. 3682, nota come “Legge Messedaglia”, che introdusse un sistema cartografico per censire i terreni a fini fiscali. Le superfici riportate nel catasto sono considerate “convenzionali”, cioè basate su vecchi rilievi e su una rappresentazione stabile del territorio. Per questo motivo, anche se un rilievo tecnico moderno mostra una superficie diversa, questa non può essere aggiornata automaticamente.

Per modificare ufficialmente la superficie catastale è necessario predisporre un elaborato tecnico chiamato “tipo particellare”, che consente di correggere i confini e le misure registrate. In alternativa, la discrepanza può essere solo segnalata attraverso un’annotazione, ma senza alcuna modifica ai dati ufficiali.

Il Catasto Fabbricati fu istituito con il Regio Decreto 13 aprile 1939, n. 652, poi convertito nella Legge 11 agosto 1939, n. 1249. Queste norme introdussero il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), cioè un sistema per registrare e classificare in modo ordinato tutti gli edifici presenti nelle città e nei centri abitati. Lo scopo era quello di creare uno strumento unico e preciso per stimare i redditi degli immobili, su cui calcolare le imposte, in modo uniforme su tutto il territorio nazionale.

La distinzione tra i due sistemi si è resa necessaria per gestire separatamente beni di diversa natura e destinazione, e viene mantenuta ancora oggi per motivi organizzativi, fiscali e tecnici.

Collegamenti tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati

Quando su un terreno edificabile (censito nel Catasto Terreni) viene costruito un fabbricato, si attiva un collegamento diretto tra i due catasti. In questo caso, il tecnico incaricato (geometra, architetto, ingegnere) presenta una pratica DOCFA per accatastare l’edificio nel Catasto Fabbricati, con la descrizione delle singole unità immobiliari (subalterni). Contestualmente, la particella originaria del terreno viene soppressa nel Catasto Terreni (con causale “passaggio a Catasto Fabbricati”) e attivata nel Catasto Fabbricati con lo stesso numero di particella.
Ad esempio, un terreno edificabile censito come Foglio 17, Particella 200 nel Catasto Terreni, dopo la costruzione di un condominio, diventerà Foglio 17, Particella 200 nel Catasto Fabbricati, con subalterni distinti:

Foglio	Particella	Subalterno	Descrizione
17	200	1	Appartamento piano terra
17	200	2	Appartamento piano primo
17	200	3	Box auto
17	200	4	Cantina

Tutti questi passaggi sono documentati e visibili nella visura catastale storica, dove si può verificare la soppressione nel Terreni e l’attivazione nel Fabbricati, con continuità di identificativo e tracciabilità delle variazioni.

Il catasto non ha valore probatorio

Il catasto ha solo valore informativo e dichiarativo: registra i dati che vengono dichiarati, ma non dimostra legalmente chi è il proprietario di un immobile o quali siano esattamente le sue caratteristiche. Per sapere chi è il vero proprietario bisogna consultare i registri immobiliari. Anche altri dati come la superficie o la rendita possono essere imprecisi o non aggiornati. Tuttavia, grazie alle nuove tecnologie e alla digitalizzazione, i dati catastali sono oggi sempre più allineati con quelli dei registri immobiliari, che restano comunque la fonte legale ufficiale per accertare la proprietà.